ROVERETO. La notizia di 5.225 appartamenti non occupati nella sola Rovereto, lasciati sfitti per dinamiche non solo economiche ma anche socio-culturali, in un Paese dove la casa di proprietà è un bene rifugio per eccellenza, non poteva non avere una grande eco.

Perché la casa è una componente preponderante della ricchezza privata pro capite, a Rovereto come in tutta Italia. E, specialmente nei momenti di crisi, si allarga la forbice di status e le disparità fra le fasce di popolazione che dispongono del bene, fino a non doverlo per forza o subito immettere nel mercato, e i nuclei che rimangono esclusi e faticano a trovare un tetto. In un Paese dove il binomio "casa-famiglia", con tutti i suoi orizzonti di senso, è difficile da scalfire. Insomma, vista nell'insieme, un'emergenza tira l'altra. Ad esempio, quella abitativa si riflette nella denatalità.

A Rovereto, 40mila abitanti, si può stimare, secondo il Comune, grosso modo un quarto di unità immobiliari vuote sul totale. A Trento non va tanto meglio: anche nel capoluogo si contano 14mila alloggi inoccupati su un patrimonio edilizio di 66mila unità, circa il 21%. Intanto in Trentino, come o più che altrove, crescono inflazione, costo della vita e dell'affitto. Cresce il valore immobiliare, ma cresce anche la percentuale di redditi assorbita nella casa. E ciò finisce per indebolire i diritti all'abitare e la funzione sociale della proprietà (articolo 42 della Carta).

Con queste premesse, è inevitabile che la questione abitativa ritorni politica. Il Comune, con il suo "Piano casa", intende governare la partita e i suoi risvolti: «Coesione sociale, qualità della vita e dignità delle persone» spiega la sindaca Giulia Robol: «La casa non è soltanto uno spazio fisico» ma «il luogo in cui si costruiscono relazioni e progetti di vita».

In concreto, l'amministrazione ha dato degli indirizzi: alleggerimenti fiscali, canoni concordati e comunque, dice Robol, «serve di più per liberare gli affitti in città». 5.225 alloggi vuoti. Un numero enorme. Che ne pensa il settore privato? Da dove arriva il mismatch fra la crescita della domanda e la minore disponibilità a confrontarsi col mercato?

Per Alessandra Cipriani dell'agenzia Leoni di via Rialto è in parte un paradosso. «C'è gente che viene da noi che non riesce a trovare un appartamento in affitto. Il problema di Rovereto sono i canoni altissimi, proporre un monolocale a mille euro diventa impegnativo e noi preferiamo stare fuori da questo tipo di mercato: ci siamo buttati sulla vendita». Quel che si vede è che da una parte certi locatori dicono no («a bambini, animali domestici, stranieri») vincolando i sì in più modi, talvolta a pregiudizi, talora affittando alloggi «improponibili, o per gli arredi o fatiscenti». Dall'altra c'è chi si trova a fare i conti con inquilini inadempienti. Chi non affitta per paura o l'esperienza di «rimanere anni intrappolato in locazioni non pagate».

In ogni caso, affitto o vendita, «c'è domanda e i prezzi sono aumentati notevolmente. È diventato più facile acquistare che affittare» spiega Cipriani. «Le persone da fuori restano basite dei costi a Rovereto. Verona centro si trova a meno».

L'apporto universitario come altrove è una determinante. «Gli affitti brevi o annuali hanno snaturato un po' il mercato tradizionale, in più la Provincia ha dato sovvenzioni alle ristrutturazioni dietro l'impegno di destinare l'alloggio per 10 anni agli studenti. Certamente servono anche le stanze, ma si va verso un canale preferenziale».

Se i pluriaffitti alimentano i prezzi, un'ipotetica famiglia fatica a trovare spazi e richieste ragionevoli. «È inevitabile che la trasformazione degli appartamenti di due tre stanze in case per studenti metta in difficoltà la classica coppia che cerca un'abitazione» osserva Ivan De Nicola di Home Service Italia (corso Bettini). Ciò che lo stupisce è il dato degli alloggi vuoti. «5000 appartamenti vuoti mi sembrano tanti. Un numero così alto ci sfugge, è difficile da comprendere. Non penso possa essere la paura di affittare, ormai ci sono garanzie, i casi di mancati pagamenti sono 1 su 100. Investimento? Ai prezzi attuali conviene affittare. Anche perché la carenza si nota: oggi, se avessi 10 appartamenti liberi a Rovereto, li affitterei in 24 ore. Rispetto ad anni fa c'è molta meno offerta: quando pubblichiamo un appartamento in 48 ore arriviamo a ricevere 100 richieste».

Tanto che non c'è turnover: «Le case che si liberano sono poche. Una coppia che va a convivere in un mini appartamento e poi ha figli spesso resta nel mini perché è difficile trovare case più grandi».

I nuclei giovani in età lavorativa risultano ancora sfavoriti: «Dopo il Covid fanno fatica a comprare avendo meno soldi e pochi risparmi. I prezzi sono lievitati. Un bilocale con garage in centro può oscillare fra 270 e 300mila euro».

Tornando alle unità sfitte, De Nicola spiega: «Se il dato degli appartamenti è vero vuol dire che i proprietari non hanno bisogno di soldi. Non trovo altre ragioni oggi, dato che si vedono prezzi così alti, richieste per bilocali ben oltre 1000 euro». «Il mercato chiaramente è cresciuto, si nota che non c'è disponibilità di affitti e di appartamenti, sebbene il dato delle 5.225 unità chiuse non mi sembri realistico».

Ne deriva, secondo l'immobiliarista Angelo Pinzi, che «servirebbero nuove costruzioni, specifiche per l'affitto. Questo è il sentore che c'è in giro» commenta. «La richiesta è altissima, questo sì, sia per l'acquisto sia per l'affitto: che non si trovino locazioni è un dato reale, c'è mancanza di appartamenti e, senza strutture specifiche per l'affitto, la carenza unisce al fatto che non tutti, oggi, si possono permettere acquisti immobiliari.

I prezzi alle stelle non dipendono dai costruttori ma da tutto, dai materiali ai terreni alla manodopera. Il dato certo è che il mercato non offre tanto per gli fitti». Manrico Zeni lavora da tre decenni nel settore. «5000 appartamenti chiusi? Mi sembra stra-esagerato. Chi è che li comprerebbe solo per tenerli lì? In 32 anni di lavoro avrò visto 3-4 clienti che lasciano proprietà vuote».

Il dato (ottenuto dal Comune incrociando con Agenzia delle entrate, Imis, Tari) contempla anche le unità pubbliche, e Zeni guarda alle politiche per governare la questione abitativa. «A mio modo di vedere gli appartamenti indisponibili saranno 600-700. Penso che una buona percentuale indisponibile sia di proprietà Itea. Dovrebbero venderne una parte per sistemarne un'altra e metterla sul mercato. Nel privato il problema invece è che i proprietari oggi preferiscono affittare agli studenti. 300 stanze per gli studenti liberebbero 100 appartamenti: se fosse stato fatto lo studentato ci sarebbe meno domanda, più appartamenti per le famiglie».

Rimane una questione di fondo. «Adesso i prezzi del nuovo a Rovereto sono alti e la classe media è diventata medio bassa. È più dura vendere, anche per il pessimismo dovuto alla guerra».